Spóldzielnia Mieszkaniowa "Przy Metrze"

Gość

Proponuje zacząć od tak jak powinien zaczynać gospodarz/właściciel.
1/ a więc działka i jej koszty? w spoldzielni i u dewelopera. Rożnica na czerwono.

NEO

Chcesz chyba Skorpionie zrobić rozbiór prosty inwestycji w naszej spółdzielni. Obawiam się, że poza "retoryką" nic nie usłyszysz, bo jest to częścią obecnej batalii.
Ale żeby opisać niezorientowanym sytuację, posłuże się przykładem, który nawet w części nie jest tak drastyczny jak rzeczywistość inwestorów w naszej spółdzielni.
Wyobraź sobie, ze jesteś z przyczyn jakiś tam uzależniony od telewizora. I właśnie musisz go kupić. Przechodzisz codziennie obok sieciowego sklepu RTV AGD (oczywiście wszelka zbieżność nazw przypadkowa), który funkcjonuje na rynku wiele lat, więc myślisz sobie tu bezpiecznie i za godziwe pieniądze kupię sobie nowy, dobry TV. Wchodzisz, wybierasz sobie model dobrej firmy (jak myślisz) o dobrych parametrach i o dziwo w niezłej cenie (choć nie wyścigowej), jak cię zapewnia sprzedawca. Podpisujesz być może nawet umowę z Żaglem, wpłacasz pieniądze i czekasz na dostawę. Dostawa nie nadchodzi. Po wielu monitach dowiadujesz się, że niestety były burze i dostawca nie dostarczył towaru, ale jak dopłacisz 10% to na pewno szybko towar dojdzie. Masz dylemat. TV jest ci bardzo potrzebny. Wpłaciłeś kasę. Jak dopłacisz cena będzie już rynkowa. Ale jak chciałbyś się wycofać z umowy, musiałbyś iść do sądu. TV ci się podoba. Postanawiasz dopłacić, choc to reszta twojej kasy. Chcesz jednak szybko dostać ten TV. Niestety po jakimś czasie towaru dalej nie ma. Okazuje się, że dostawca padł, więc sprzedawca informuje cię, ze musisz czekać dalej, dostarczy inny dostawca. Orientujesz się, że na stronie producenta taki TV nie istnieje, więc dowiadujesz się, ze jest to produkt na tanie rynki (Ukraina, Kazachstan), więc nie jest to żaden wyścigowy model. Cena staje się więc nieatrakcyjna. Co gorsza towaru dalej nie ma, co powiększa twoje straty, bo musisz wypożyczać TV i płacić Żaglowi. Nagle towar przychodzi, ale sprzedawca informuje cię, że ci go wyda, gdy dopłacisz jeszcze 10 %.
Oczywiscie każdy moze powiedzieć, ze byłeś głupi, bo mogłeś se poczytać fora internetowe, gdzie piszą o tym sklepie i jego przekrętach i o tych tanich modelach. Mogłeś też lepiej przeczytać umowę, ale w życiu by ci nie przyszło do głowy, ze proste zdanie można czytać na 20 sposobów i sprzedawca odczytuje go akurat tak, zebyś ty był udupiony i musiał iść do sądu, żeby uzyskać inną interpretację. Zawsze można powiedzieć, ze każdy chciałby płacić za swój TV jak najmniej, a mieć plazmę 65'.
A teraz pytanie co czują ci, którzy w tym siedzą? Jak się mają?
Oni mogą powiedzieć, że te problemy z przeciąganiem sprzedaży mieszkań za 1 zł to nic takiego, bo jest gdzie mieszkać. Te elewacje po zawyżonych cenach, to też nic takiego, bo w czynszu jest rozłożone na wiele lat i się to mało odczuwa. Ale jak ktoś zawału dostaje, albo się rozwodzi, albo go bank właśnie licytuje, bo TV różnymi drogami chodzą po tym świecie, to jest to prawdziwa tragedia ludzka. Dla niektórych jak ta powódź. Więc retoryka i biadolenie jest tylko sposobem na ujście. Niech inni zobaczą ja real wygląda.

Gość

NEO
poruszasz już finalne etapy oddziaływania na psychikę ludzka zmierzająca do wyssania jak najwięcej pieniędzy od przyszłych inwestorów.
To jest odrażające, bo nie widać tu żadnej pracy ani kontroli inwestora zastępczego przez nasze władze statutowe.Czyżby były tym zainteresowane?
Neo zacznijmy od gruntu,bo to pierwszy spory wydatek, bo na czymś ten budynek stać musi.
Deweloper musi stanąć do przetargu i teren nabyć na wolnym rynku.nie opisuje tu terenu wykupionego od rolników a następnie przy współudziale gminy przekwalifikować go na budowlany.
Proponował bym skupienie się na naszym podwórku.Spółdzielnia posiada we władaniu grunty inwestycyjne.Część ma w wieczystym użytkowaniu ,cześć ma o nie uregulowanym statusie prawnym.
Co powinien wykonać dobrze zarzadzajacy nasza spółdzielnią zarząd i RN.?

NEO

Standardowo 1 m2 mieszkania w W-wie ma wliczone ok. 1 tys zł kosztów gruntu.
Prezes może albo wykonywać inwestycję dla swoich członków na zasadach spółdzielczych, czyli koszty rzeczywiste w ostatecznym rozliczeniu. Albo na zasadach deweloperskich - umowa jest cywilna, obowiązuje ustalona cena i KC, można mieć zysk, ale prawo jest tu precyzyjne.
Można też sprzedać działkę i zasilić nią kasę spółdzielni.

Gość

NEO
Spółdzielnia to instytucja, której majątek stanowi prywatną własność ich czlonkow. W celu właściwego zarządzania tym majątkiem spośród swojego grona czlonkowie wybierają tzw RN a ta z kolei zarząd, który reprezentuje tą instytucje na zewnątrz.
Spółdzielnia ma obowiązek zaspakajania potrzeb mieszkaniowych swoich członków i ich rodzin.
Na terenach przez siebie posiadanych inwestycyjnych zamierza podjąć inwestycje czyli nie budować lokale użytkowe biura, sklepy itd a tylko i wyłącznie mieszkania.
Każda spółdzielnia posiada własne służby logistyczne zdolne do nadzoru i kontroli prowadzonych inwestycji, odbioru licznych prac remontowych itp.
Dlaczego za tym nie wykorzystuje tych służb, tylko zleca je inwestorom zastępczym,leśnikom itp.
moim zdaniem obcy łatwiej "przykryje pewne uwarunkowania" pod jakimi zleci mu się wykonanie danej inwestycji.
budujemy tyle mieszkań ile jest chętnych członków i ich rodzin? Gdyż budujemy za ich pieniądze i dla nich.tyle mieszkań ile jest chętnych przed rozpoczęciem inwestycji.
A czy tak to się odbywa????? NEO mam nadzieje ,ze teraz ktoś pociągnie temat. bo znowu się narażę ,ze tylko ja pisze bo się mam za mądrego ba nawet przemądrzałego.Oczywiście pociągnę ale......

MadMax

Cytuje Statut SM

Przedmiotem działalności Spółdzielni jest:
1) budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanawiania na rzecz członków odrębnej własności do znajdujących się w tych budynkach lokali oraz ustanawiania na rzecz członków spółdzielczych własnościowych i lokatorskich praw do znajdujących się w tych budynkach lokali, a także ułamkowych udziałów we współwłasności garaży wielostanowiskowych;
2) budowanie lub nabywanie budynków w celu sprzedaży lub wynajmowania znajdujących się w tych budynkach lokali;
3) budowanie lub nabywanie domów jednorodzinnych w celu przeniesienia na rzecz członków własności tych domów;
4) zarządzanie nieruchomościami stanowiącymi własność Spółdzielni, jak również nieruchomościami członków Spółdzielni nabytymi przez nich na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych;
5) wynajmowanie członkom i innym osobom lokali oraz miejsc postojowych, a także pomieszczeń gospodarczych;
6) dzierżawienie terenów i dzierżawienie miejsc pod reklamę;
7) zarządzanie nieruchomościami niestanowiącymi jej mienia lub mienia jej członków na podstawie umowy zawartej z właścicielem (współwłaścicielami) tej nieruchomości.

Zgodnie ze statutem lokale użytkowe sa dozwolone, ponadto budowanie dla członków spółdzielni i ich rodzin odbywa sie zawsze bo chcesz budować to wpłacasz 1000 zł i jestes "członkiem" jak każdy dotychczasowy spółdzielca.
Rolling Eyes

Gość

MadMax
dobrze,ze przypomniałeś możliwości statutowe,ale nie zaprzeczyłeś obowiązkowi zaspakajania potrzeb mieszkalnych swoich członków i ich rodzin.
Spółdzielnia jako instytucja działa po przesz swoje organy,które decyzje podejmują w formach uchwał.
kompetencje poszczególnych organów są precyzyjnie określone.
SPÓŁDZIELNIA MIESZKANIOWA ma obowiązek budowania w celu zaspokojenia potrzeb swoich czlonkow a nie członków przyszłych.
MadMix
pod tym wzgledem możemy zajmować różne stanowiska, co nie przeszkadza w dojściu do prawdy dlaczego mieszkania są tak drogie,dlaczego brak absolutnej kontroli i nadzoru nad inwestorem powierniczym czy zastępczym przez władze statutowe naszej spoldzielni.
Podjęta decyzja jest uchwała ZPCz zezwalająca na budowę.....czego?????i tu zaczyna się problem.Zarząd podpisuje umowę na wykonanie określonego zadania inwestycyjnego wg określonego projektu.Sprawy formalne jak zezwolenia administracyjne są zawsze takie same.Tej sprawy jako mało istotnej nie poruszam.
Zajmijmy się okresem od gotowego projektu danego zadania inwestycyjnego.
Jest opinia wynikająca z planu zagospodarowania przestrzennego są spełnione warunki jest projekt.Tylko brak kasy, bo niema chętnych czlonkow i ich rodzin a jak są to stanowczo za mało??? Na tych kilku członkach nie zarobi inwestor powierniczy, nikt na lewo nic nie wybuduje.Dlatego koniecznie trzeba KOMERCJALIZOWAĆ i to pierwszy czynnik podwyższający cenę 1 metra. Następne po dyskusji, bo dopuszczam możliwość pomyłki?
a jakie są koszty KOMERCJALIZACJI????

NEO

Budowanie tylko mieszkań nie musi być uzasadnione logicznie i materialnie. Np na parterze budynku, szczególnie od strony ulicy ktoś będzie chciał mieszkać? Poza tym garaże też są lokalem usługowym. Prawo właścicieli lokali użytkowych traktuje na równi z innymi członkami spółdzielni. Czyli co jak ktoś ma lokal jest członkiem niższej rangi? Nie. Jego głos jest równoprawny.
Nie wiem co rozumiesz pod hasłem komercjalizacja. W przypadku Belgradzkiej było to szukanie klienta i reklamowanie inwestycji. Wyglądało to tak, ze Drimex tak sprzedawał, żeby absolutnie nie sprzedać. Jak ktoś dzwonił się dowiedziec o mieszkanie czy lokal to albo nikt nie odbierał, albo nie było tego, co coś wie, albo nic nie było juz do kupienia. Pomimo tego ostatnie lokale usługowe sprzedały sie w końcu 2009r, a 2 mieszkania zostaly do dziś i są przedmiotem zapłaty w ramach umowy na wybudowanie.
Co do samego projektu, jeśli nie ma planu zagospodarowania, obowiązują warunki zabudowy. Projekt musi odpowiadać wymogom WZ. W przypadku obydwu inwestycji projekt wykonywał inwestor powierniczy w ramach umowy.
Co do nadzoru spółdzielni - tak przy metrze ma nadzór inwestorski i z powodzeniem może również prowadzić tę tzw komercjalizację. Ale wtedy nie byłoby pośrednika/słupa i nie byłoby teraz na kogo zrzucać winy.

MadMax

Oczywiście inwestor powierniczy wykonuje swoje "dzieło" niezależnie od spółdzielni (tak gada Jamroz) i na swoje ryzyko a ludzie podpisują umowy z takim Drimexem - a widziały gały co podpisywały( stwierdzenie w stylu znowu Jamroza) i teraz coś inwestorzy chcą od SM. Niech idą sobie do Drimexu.
A tu wcześniej jeszcze pismem z roku ubiegłego informuje się finansujących "... Zarówno Zarząd jak i RN podejmuje wszelkie możliwe działania w celu zakończenia przedmiotowej budowy. Podkreślamy , że żaden z tych organów bezpośrednio nie prowadzi tej inwestycji ( no trudno aby RN jeszcze prowadziła inwestycje Embarassed

) bo zadania w tym zakresie realizuje , zgodnie z umową, inwestor powierniczy." I teraz dalej "Spółdzielnia na bieżąco nadzoruje, w ramach ramach obowiązującej strony umowy nr 152/2006, działania inwestora Powierniczego , co znajduje potwierdzenie w protokołach z posiedzenia RN.O podjętych przez Spółdzielnię decyzjach są państwo informowani..." Tak Zarząd i RN kontrolowały Drimex że ten sobie "upadł" nagle i bezczelnie a SM mieszkaniowa do dziś nie poinformowała o tym inwestorów jakimkolwiek pismem i jeszcze do końca nie mogła się zorientować kiedy wypowiedziała umowę Drimexowi, bo Drimex oświadczył przed kamerami że to on wypowiedział umowę. No i na tym się zakończył nadzór "speców" budowlanych typu gumiarz, szewc, i innych klakierów.

Gość

NEO i MadMax

wszyscy czujemy problem,jednak starajmy się odpowiadać na pytania zawarte w treści postu. KOMERCJALIZACJA co to jest na przykładzie opisał NEO.Zastosował przykład książkowy.Tak, tak jest w rzeczywistości, bez wzgledu na to jak ją nazwiemy.W naszym rodzimym przypadku jest to złapanie klienta, pobranie jego kasy,za którą mu wybudujemy mieszkanie czy lokal taki jaki my będziemy chcieli a nie on. KOSZTY KOMERCJALIZACJI te wykazane około 4 % ogólnej wartości zadania inwestycyjnego.W praktyce są o wiele wyzsze. Dlaczego bo wiąże się to z przeprojektowywaniem pod złapanych klientów, lub tez takich od znacznych powierzchni użytkowych lecz stawiających określone warunki.Jakie są koszty przeprojektowywania?A przecież, przeprojektowywanie to opóźnienie realizacji inwestycji.A ile razy przeprojektowywano???? Mam nadzieje ,ze włącza się ci co inwestują .zainwestowali a nie zostali jeszcze rozliczeni.

lis

Wydaje mi się Skorpionie, że tym razem łączysz 2 inwestycje w 1.
Na Lanciego było ciche przeprojektowanie i wybudowanie z innymi założeniami niż pierwotnie. Te koszty musieli łyknąć wszyscy, a zysk z tego ma wybrana grupa kilku osób.
Natomiast na Belgradzkiej wszelkie zmiany miały być zgłoszone w terminie niekolidującym z procesem budowy i pokryte przez poszczególnych finansujących. Jeśli Drimex te tzw zmiany lokatorskie prowadził w sposób ingerujący w proces budowlany, powinno to być mu liczone jako kara umowna, bo odpowiedzialny wykonawca nie podejmuje się zmian, które zaburzają proces inwestycyjny. Takich zmian jednak jak na Lanciego nie było. Były inne szkodliwe działania, ale nie to co zrobił se Stępień na Lanciego.
Co do komercjalizacji - dla mnie takiego kosztu w ogóle być nie powinno. Doprowadziło to tylko do tego, ze Drimexowi opłacało się nie sprzedawać, bo im dłużej nie sprzedawał, tym dłużej zarabiał. Jeśli 1 Drewnowski mógł se poradzić z tą komercjalizacją, to mógł to robić w ramach umowy. Lub mogła to robić sm, nawet biorąc dodatkowego człowieka do roboty na etat. Ale wtedy nie możnaby powiedzieć, że się nie dało Confused

Gość

Lisie
masz racje dlatego,podjąłem ten temat,by unaocznić wszystkim inwestorom jak im wyssano kasę i ile tej kasy.A dodatkowo obciążono wszystkich czlonkow spoldzielni za ogólnie mówiąc "niegospodarność".
LISIE
ja nic nie mylę.Mnie interesuje tylko jedna inwestycja i jej koszty.Bo wszystkie inwestycje mają zastosowaną ta samą metodę wyssania kasy z kieszeni przeszłych członków zwanych inwestorami.
Wracając do KOMERCJALIZACJI /czytaj złapanie jelenia/ to jest reklama /oczywiście na koszt przyszłego inwestora, czyli członka/.
Metodach które opisywał NEO, brak mieszkań i lokali usługowych/poszły na pniu/zlecenie sprzedaży licznym pośrednikom.
Sponsorowane artykuły na temat wyprzedaży itp.robienie ludziom wody z mózgu na temat zbliżających się podwyżek itp.to nierozerwalne metody robienia dymu mające na celu sprzedanie jak najwyższej ilości powierzchni użytkowych lokalu.
Przeprojektowywanie dokonywane jest pod złapanego klienta/ów/.Zależy jaką powierzchnie chce nabyć kto to jest i ile powierzchni chce nabyć i pod jaka działalność.
Jeżeli opuściłem jakieś inne istotne elementy to proszę o ich uzupełnienie. Po tym oszacujemy koszty KOMERCJALIZACJI.

NEO

Komercjalizacja -prawie 500 tys do połowy zeszłego roku. Czyli jakieś średnio 4,5 tys od łba. Tu nie trzeba szacować. To jest w protokołach.
Koszt przebudowy - na przykład apteki? Zapytaj Drewnowskiego, bo to jest jego dzieło. To niejest tajemnica, wystarczy spojrzeć w hipotekę kaucyjną, że Superharm to własność 3 osób, w tym Drewnowskiego. Reszta to jego znajomi i sąsiedzi.
Co do sprzedaży to część ludzi trafiła zupełnie przypadkowo i się im udało. Po prostu ktoś na bieżąco musiał płacić za tę budowę.
Zapytaj lepiej jak liczono waloryzację. To jest ciekawe kuriozum. Waloryzację policzono ludziom, a na tej podstawie i Drimexowi, niezależnie od wpłat. Czyli jak Drimex nie budował, waloryzacja rosła. Jak Drimex dostał kasę, to ta część była dalej waloryzowana (powtarzam od zapłaconych już pieniędzy). Ludziom też policzono waloryzację od całej bazy, przez cały okres budowy.
Waloryzacji Drimexowi naliczono 3,5 mln do jakiegoś momentu (chyba połowa 2008). Jedyne. Czyli jakieś 33000 na łeb średnio.

Gość

NEO
komercjalizacja, to kilka milionów a nie 500 tys złotych.Napisz o ile wiesz całkowite koszty budowy, czyli koszty zadania inwestycyjnego.Nie musi to być Belgradzka, może być to CN.nie "musi" to być inwestycja w SM Przy Metrze,może być w jakiejkolwiek innej spoldzielni mieszkaniowej.Na tej podstawie wykażemy o ile procent/ tysięcy złotych z 1 metra więcej płaci każdy inwestor członek spoldzielni. Mam nadzieje ,ze odpowiemy sobie na pytanie czy władze nie są celowo takim obrotem zainteresowane???
A więc zaczynamy od kosztów zadania inwestycyjnego o nazwie całkowicie przypadkowej np Belgradzka.

NEO

Netto 43 mln dla inwestora powierniczego. Ok 10 mln innych kosztów.
De facto wydane wszystko na budowę.
Słowo komercjalizacja ma precyzyjne znaczenie, więc nie mylmy pojęć.